¿Necesitas una licencia de obras en España? Una guía sencilla para expatriados

En España, hay más obras que requieren licencia de lo que la mayoría de los expatriados esperan

Uno de los errores más costosos que puede cometer un expatriado en la Costa del Sol es iniciar obras sin comprobar primero si se necesita un permiso. El sistema urbanístico español pilla desprevenidas a muchas personas, no porque las normas sean imposibles de entender, sino porque lo que en el Reino Unido se considera una obra no sujeta a permiso, aquí suele requerir una autorización formal.

Las consecuencias de equivocarse en este aspecto son graves. Las obras no autorizadas pueden ser objeto de una orden de demolición a tu cargo, crear problemas a la hora de vender la vivienda, invalidar tu seguro de hogar y, en algunos casos, acarrear multas por parte del ayuntamiento. Esta guía explica qué obras requieren permiso, cuáles no y cómo obtenerlo.

Los dos tipos de licencia de obras en España

Los permisos de obra en España se dividen en dos categorías principales, y comprender la diferencia te ahorrará tiempo y dinero:

• Licencia de obras menores: cubre obras de menor envergadura que no afectan a la estructura. Sustitución de ventanas, instalación de aire acondicionado, pequeñas reformas interiores, repavimentación de una terraza, pintura exterior. La expide el ayuntamiento, normalmente en unas pocas semanas, y es relativamente fácil de obtener.
• Licencia de obras mayor: necesaria para obras estructurales, ampliaciones, nuevas construcciones, modificaciones en la fachada exterior, nuevas piscinas y reformas integrales que afecten a la estructura o la distribución de una vivienda. Requiere un proyecto de arquitecto y su tramitación lleva bastante más tiempo, normalmente entre dos y seis meses, dependiendo del municipio.

Algunos municipios de la Costa del Sol también expiden una «comunicación previa», una notificación previa en lugar de una licencia completa, para obras muy menores. Tu ayuntamiento local puede indicarte qué categoría se aplica a tu obra.

¿Qué obras requieren una licencia de obras mayor?

Si su proyecto entra en alguna de las siguientes categorías, necesitará una licencia de obras mayor completa antes de poner mano a la obra:

• Ampliaciones de una vivienda ya existente
• Nueva construcción de cualquier tipo
• Modificaciones estructurales: eliminación o adición de muros de carga, cambio de los niveles de los suelos, refuerzo de cimientos
• Modificaciones en la fachada exterior o en la línea del tejado
• Nuevas piscinas o modificaciones significativas en las mismas
• Reconversiones de garajes o cambios de uso
• Reforma integral de una vivienda
• Excavación de un sótano o creación de un nuevo espacio habitable

Para cualquiera de estos casos, necesitarás un arquitecto colegiado que elabore un proyecto de obras, un conjunto completo de planos arquitectónicos y pliego de condiciones, antes de que el ayuntamiento considere la solicitud. Los honorarios del arquitecto son independientes de la tasa de la licencia y suelen oscilar entre el cuatro y el ocho por ciento del coste de construcción declarado.

¿Qué obras requieren una licencia de obras menor?

Las licencias de obras menores abarcan una gama de trabajos más amplia de lo que la mayoría de los expatriados creen. Las siguientes obras suelen requerir una licencia de obras menor, aunque puedan parecer sencillas:

• Sustitución de ventanas o puertas exteriores
• Instalación o sustitución de aparatos de aire acondicionado en una pared exterior
• Sustitución de tejas
• Renovar el pavimento o volver a alicatar una terraza o un balcón
• Instalación de una antena parabólica o de paneles solares en una superficie exterior
• Repintar o revocar una fachada
• Tabiques interiores (no estructurales)
• Instalación de una pérgola o un toldo

La tasa de la licencia para obras menores la fija cada ayuntamiento y suele oscilar entre 150 y 600 €. Se trata de un coste modesto en comparación con el riesgo que supone realizar las obras sin ella.

Qué no requiere licencia

Las obras puramente estéticas en el interior que no afecten a la estructura, a las instalaciones ni al aspecto exterior de una vivienda no suelen requerir permiso. Esto incluye:

• Repintado interior
• Sustitución de suelos interiores que no implique obras estructurales
• Sustitución de elementos fijos y accesorios internos por otros similares
• Reparaciones básicas de fontanería que no alteren la disposición de la instalación
• Pequeñas reparaciones eléctricas que no alteren la instalación

Si tiene alguna duda sobre si se requiere un permiso, consulte a su ayuntamiento local antes de comenzar las obras. La mayoría de las oficinas de urbanismo cuentan con un servicio de información al público y le indicarán qué se necesita para una obra concreta. Preguntar no cuesta nada y, en cambio, no hacerlo puede salirle muy caro.

Las normas urbanísticas que afectan a todas las propiedades de la Costa del Sol

Todas las propiedades en España se enmarcan en una clasificación urbanística establecida en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) local. Este documento regula qué se puede construir, la altura máxima, la distancia mínima a los límites de la parcela y qué porcentaje de la parcela se puede urbanizar. No es lo mismo que la política urbanística del Reino Unido y las normas varían considerablemente de un municipio a otro.

En la Costa del Sol, las propiedades situadas en suelo urbano cuentan con los derechos de construcción más permisivos. Las propiedades situadas en suelo rústico, las fincas, las casas de campo y las parcelas rurales están sujetas a normas mucho más restrictivas y, en muchos casos, las ampliaciones o las nuevas construcciones simplemente no están permitidas, independientemente de lo que se quiera hacer o de cuánto se quiera gastar.

Antes de comprar una propiedad rural con planes de reforma o ampliación, consulta la clasificación del PGOU con el ayuntamiento local o con un abogado español. Lo que sobre el papel parece un proyecto sencillo puede que no sea legalmente posible en absoluto.

¿Qué ocurre si se construye sin licencia en España?

El sistema urbanístico español cuenta con un concepto denominado «fuera de ordenación». Las obras no autorizadas que se descubran pueden ser objeto de una orden de demolición que obligue al propietario a devolver la propiedad a su estado original por cuenta propia. También pueden imponerse multas, aunque son menos habituales que las órdenes de demolición en el caso de obras no autorizadas de gran envergadura.

En Andalucía existe un plazo de prescripción para las medidas coercitivas, generalmente de seis años a partir de la finalización de las obras, tras el cual las construcciones sin permiso pueden gozar de cierto grado de tolerancia legal. Sin embargo, esta tolerancia no legaliza la construcción, que seguirá figurando como irregular en cualquier análisis de diligencia debida que lleve a cabo el abogado del comprador cuando llegue el momento de vender.

No se base en el plazo de prescripción de las medidas coercitivas como motivo para no solicitar una licencia. No se trata de una laguna legal, sino de un riesgo que usted asume mientras sea propietario del inmueble.

Cómo solicitar una licencia de obras en España

Para obras menores, el proceso es relativamente sencillo:

1. Ponte en contacto con el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento y confirma qué categoría de licencia se aplica a tu obra
2. Rellene el formulario de solicitud, que puede obtener en el ayuntamiento o, a menudo, descargar de su página web
3. Presenta un plano sencillo o una descripción de la obra, fotografías del estado actual y un justificante de la titularidad
4. Abona la tasa de la licencia, que se calcula como un porcentaje del valor declarado de las obras o como una tasa fija, dependiendo del municipio
5. Espera a que se expida la licencia antes de comenzar las obras

En el caso de obras de envergadura, el proceso lo gestiona tu arquitecto e implica presentar un proyecto de obras completo al departamento de urbanismo del ayuntamiento. Tu arquitecto o un gestor se encargará de ello como parte de su servicio.

Encontrar al constructor adecuado antes de que surja la cuestión de la licencia

Un buen constructor te dirá desde el principio si tu proyecto necesita una licencia y lo tendrá en cuenta a la hora de establecer el calendario. Uno malo te dirá que no es necesario y seguirá adelante, dejándote a ti con las consecuencias. SpainTrades ofrece una lista de constructores y profesionales en Málaga y la Costa del Sol. Los perfiles con la insignia de Verificado han tenido sus documentos revisados por nuestro equipo.

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Nota importante

La información de este artículo pretende ser una guía general para los expatriados que se enfrentan al sistema urbanístico y de construcción español. No constituye asesoramiento jurídico y no debe considerarse una descripción completa ni definitiva de la legislación española ni de la normativa local. Las normas varían entre municipios y cambian con el tiempo. Antes de iniciar cualquier obra, compruebe siempre los requisitos vigentes con su ayuntamiento local y solicite asesoramiento jurídico independiente a un abogado o gestor español cualificado. SpainTrades no asume ninguna responsabilidad por las decisiones tomadas basándose en este artículo.