Normas de las comunidades de propietarios en España: qué obras requieren autorización previa

La mayoría de los expatriados de la Costa del Sol viven en una comunidad de propietarios, y la mayoría no comprenden del todo las normas

Si tu vivienda es un piso, una casa adosada o una villa situada en una urbanización con instalaciones comunes, es casi seguro que formas parte de una comunidad de propietarios. Esto no es opcional y no se trata solo de pagar una cuota mensual por la piscina y los jardines. Conlleva un marco legal que regula lo que puedes y no puedes hacer con tu vivienda, y tiene un peso real.

Cometer un error en este sentido sale caro. Las obras realizadas sin la autorización de la comunidad pueden ser objeto de una orden de reversión a tu cargo. Las disputas con los vecinos y el presidente de la comunidad pueden prolongarse durante meses. En casos graves, se emprenden acciones legales. Esta guía recoge lo que necesitas saber antes de llamar por teléfono a un constructor.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica que se constituye automáticamente cuando un edificio o una urbanización cuenta con más de una vivienda de propiedad privada que comparte elementos comunes. Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece los derechos y obligaciones de cada propietario dentro de la comunidad.

La comunidad está gestionada por tres cargos elegidos:

• Presidente: el presidente de la comunidad, elegido anualmente por los propietarios. Representa legalmente a la comunidad y preside la junta general anual.
• Administrador de fincas: suele ser un profesional designado por la comunidad para gestionar la administración diaria, las finanzas y los contratos de mantenimiento.
• Secretario: el secretario, encargado de redactar las actas y llevar los registros oficiales de las reuniones y decisiones de la comunidad.

Las decisiones que afectan a la comunidad se toman en la junta de propietarios, que se celebra al menos una vez al año. Las decisiones importantes requieren una mayoría cualificada o el voto unánime, dependiendo de la naturaleza del cambio.

¿Qué obras requieren la aprobación de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre obras que afectan a los elementos privados —el interior de la vivienda propia— y obras que afectan a los elementos comunes o al aspecto exterior del edificio. Estas últimas casi siempre requieren la aprobación de la comunidad.

Las obras que suelen requerir la aprobación de la comunidad antes de llevarlas a cabo incluyen:

• Cualquier modificación de la fachada exterior: cambiar los marcos de las ventanas, añadir contraventanas, pintar el exterior de un color diferente o instalar una puerta de seguridad con un aspecto distinto
• Instalación de unidades de aire acondicionado en una pared exterior o en una zona común: aunque todos los demás propietarios tengan una, aún así necesitas autorización para la tuya
• Cerrar una terraza o un balcón: una de las causas más habituales de disputas con la comunidad en la Costa del Sol
• Instalación de una antena parabólica o de paneles solares en una superficie exterior o en el tejado comunitario
• Modificaciones estructurales que afecten a paredes, suelos o techos compartidos: en un edificio de apartamentos, tu suelo es el techo de tu vecino de abajo
• Añadir una pérgola, un toldo o una estructura fija a una terraza cuando esta forma parte de los elementos comunes del edificio
• Cualquier obra en las zonas comunes: jardines, alrededores de la piscina, zonas de aparcamiento, vestíbulos de entrada

Lo que, por lo general, se puede hacer sin la autorización de la comunidad

Las obras que se realicen íntegramente en el interior privado de su vivienda y que no afecten a la estructura, a los servicios comunes ni al aspecto exterior no suelen requerir la autorización de la comunidad. Esto incluye:

• Repintado y redecoración de interiores
• Sustitución de los suelos interiores
• La reforma de la cocina o el baño, siempre que la distribución se mantenga dentro de su espacio privado y las conexiones de fontanería no se modifiquen de forma que afecten a las tuberías comunes
• Sustitución por otros equivalentes de los elementos fijos y accesorios interiores
• Tabiques internos no estructurales

Incluso en el caso de obras que parezcan totalmente internas, consulta los estatutos de tu comunidad antes de empezar. Algunas comunidades tienen normas adicionales más allá de la Ley de Propiedad Horizontal que restringen las obras durante determinadas horas, exigen notificación previa antes de que cualquier profesional acceda al edificio o limitan el vertido de residuos de obra en las zonas comunes.

Cómo solicitar la autorización de la comunidad

No existe un proceso único y estandarizado, ya que varía de una comunidad a otra. El procedimiento general es el siguiente:

1. Escribe al presidente de la comunidad o al administrador de fincas describiendo las obras que deseas realizar, los materiales que se van a utilizar y el plazo previsto. Hazlo por escrito, a ser posible por correo electrónico para que quede constancia.
2. El presidente o el administrador le indicará si el asunto puede ser aprobado por el presidente por sí solo, si requiere una votación en la próxima junta o si es necesario convocar una reunión extraordinaria.
3. Si se requiere una votación, el asunto se incluye en el orden del día de la próxima junta de propietarios. Dependiendo de la naturaleza de las obras, la aprobación puede requerir una mayoría simple, una mayoría de tres quintos o el acuerdo unánime de todos los propietarios.
4. Una vez aprobada, solicita que te entreguen la decisión por escrito, ya sea en forma de acta de la reunión o de una confirmación por escrito del administrador. Guarda este documento junto con la documentación de tu propiedad.

No comiences las obras mientras esperas la aprobación. Si se descubre que se están realizando obras antes de que se haya concedido el permiso, la comunidad tiene derecho a exigirte que las detengas inmediatamente y que lo devuelvas todo a su estado original.

El problema del cerramiento de terrazas

El cerramiento de una terraza o un balcón es, con diferencia, la causa más habitual de disputas comunitarias en la Costa del Sol. Muchas viviendas de expatriados tienen terrazas abiertas que los propietarios desean acristalar o cerrar para crear espacio habitable adicional. Parece sencillo; al fin y al cabo, es tu terraza.

La complicación radica en que, aunque la terraza sea de uso exclusivo tuyo, legalmente puede formar parte de los elementos comunes del edificio en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal. Si es así, cualquier cerramiento afecta al aspecto exterior del edificio y requiere la aprobación unánime de todos los propietarios de la comunidad, no solo de una mayoría.

Conseguir la aprobación unánime es mucho más difícil que obtener una simple mayoría. Un solo propietario que se oponga puede bloquear el proyecto por completo. Antes de encargar cualquier proyecto o presupuesto para el cerramiento de una terraza, aclara bien si tu terraza forma parte de los elementos comunes y qué umbral de aprobación se aplica. Un abogado español o tu administrador de fincas pueden asesorarte al respecto.

¿Qué ocurre si se sigue adelante sin la aprobación necesaria?

El presidente de la comunidad tiene la autoridad legal para exigir que se detengan y se deshagan las obras no autorizadas. Si un propietario se niega a cumplir, la comunidad puede emprender acciones legales ante los tribunales para exigir la reversión de las obras, corriendo los gastos a cargo del propietario que las haya realizado.

Más allá de las consecuencias legales, las obras no autorizadas plantean problemas prácticos a la hora de vender. El abogado del comprador que lleve a cabo la diligencia debida revisará las actas de las reuniones de la comunidad y podría encontrar un registro de obras controvertidas en su propiedad. Esa es una complicación que ningún vendedor desea en el momento de la formalización.

Las normas de la comunidad y tu proyecto de reforma

Antes de contratar a un constructor para cualquier obra en una propiedad en régimen de comunidad, aclara dos cosas: si la obra requiere una licencia del ayuntamiento y si necesita la aprobación de la comunidad. Es necesario responder a ambas preguntas antes de que se produzca cualquier pago o se inicie cualquier obra.

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Nota importante

La información de este artículo pretende servir de guía general para los expatriados que se enfrentan a las normas de las comunidades de propietarios en España. No constituye asesoramiento jurídico y no debe considerarse una descripción completa o definitiva de la legislación española ni de las normas de ninguna comunidad en concreto. Cada comunidad tiene sus propios estatutos y normas internas que pueden ir más allá de los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal. Antes de realizar cualquier obra en una propiedad comunitaria, comprueba siempre los estatutos de tu comunidad, consulta a tu administrador de fincas y busca asesoramiento jurídico independiente de un abogado español cualificado cuando sea necesario. SpainTrades no asume ninguna responsabilidad por las decisiones tomadas basándose en este artículo.