¿Necesito un contrato para realizar obras en España? Lo que deben saber los expatriados

Un acuerdo verbal con un constructor en España no vale nada

Ni legalmente, ni en la práctica, ni cuando las cosas salen mal. Sin embargo, la mayoría de los expatriados que acaban teniendo disputas con constructores en la Costa del Sol tienen una cosa en común: comenzaron las obras sin un contrato por escrito. A veces porque el constructor les dijo que no era necesario. A veces, porque todo parecía ir bien y no querían parecer complicados. A veces, porque simplemente no sabían que lo necesitaban.

Lo necesitas. Siempre, para cualquier obra que supere unos pocos cientos de euros. A continuación te explicamos qué debe incluir y por qué.

¿Es obligatorio por ley en España disponer de un contrato por escrito?

Para la mayoría de las obras de construcción residencial, la legislación española no exige un contrato formal por escrito, pero eso no equivale a decir que no lo necesites. Lo que sí establece la ley, en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y del derecho contractual general, es un marco de derechos y obligaciones que se aplica independientemente de que se haya puesto algo por escrito o no. El problema es que, sin un documento escrito, demostrar lo que se acordó se convierte en tu palabra contra la de ellos, en un país en el que quizá no hables el idioma con fluidez y donde los tribunales actúan con lentitud.

En el caso de proyectos de mayor envergadura que impliquen obras estructurales, un arquitecto colegiado o un aparejador suele elaborar la documentación formal como parte de su obligación profesional. Para trabajos más pequeños —la reforma de un cuarto de baño, una terraza nueva, la renovación de una cocina—, nada es automático. Tienes que solicitarla y asegurarte de que cubra los aspectos pertinentes.

Qué debe incluir un contrato de obra en España

No existe un modelo oficial único, pero cualquier contrato que merezca la pena firmar debe cubrir claramente estos puntos:

• Datos completos de ambas partes: tu nombre y dirección, la razón social completa de la empresa constructora, su domicilio social y el NIF (número de identificación fiscal). Si no incluyen su NIF en el contrato, eso ya te da una pista.
• Una descripción detallada de la obra: no basta con «renovación del cuarto de baño», sino que debe indicarse exactamente qué se va a hacer, qué materiales se van a utilizar, qué marcas o especificaciones se aplicarán cuando sea pertinente, y qué es lo que queda explícitamente excluido.
• El precio total: indicado claramente, con el IVA incluido o mostrado por separado al tipo correcto. Cualquier ambigüedad en este punto se aprovechará más adelante.
• El calendario de pagos: importe del anticipo, pagos parciales vinculados a fases específicas de la obra y el pago final al término de la misma. Nunca aceptes pagar la totalidad antes de que la obra haya finalizado.
• Fecha de inicio y fecha de finalización: con una cláusula que establezca qué ocurre si el constructor se retrasa considerablemente. No es necesario que sea punitiva, pero debe existir.
• Qué ocurre si aumentan los costes: cualquier variación del precio acordado debe ser aceptada por escrito por ambas partes antes de que se proceda a realizar el trabajo adicional. Esta cláusula por sí sola te ahorrará muchos quebraderos de cabeza.
• Datos del seguro: confirmación de que el constructor dispone de un seguro de responsabilidad civil válido, con el número de póliza incluido.
• Resolución de conflictos: cómo se gestionarán los desacuerdos. Muchos contratos hacen referencia a la mediación a través de la Oficina de Defensa del Consumidor (OMIC) antes de emprender cualquier acción legal.

¿Es necesario que el contrato esté redactado en español?

No: un contrato redactado en inglés es legalmente válido en España, siempre que ambas partes lo firmen. Dicho esto, si un litigio acaba en un tribunal español, necesitarás una traducción jurada. Para cualquier importe que supere una suma modesta, merece la pena asumir el pequeño coste de un traductor para disponer del contrato en ambos idiomas, uno al lado del otro.

No te fíes de la plantilla bilingüe del propio constructor sin leerla detenidamente. Pide a alguien independiente que la revise si no te fías de las secciones en español. Lo que dice la versión en inglés y lo que dice la versión en español no siempre es lo mismo.

¿Qué ocurre con las obras realizadas en una propiedad comunitaria?

Si tu vivienda forma parte de una comunidad de propietarios —lo que abarca la mayoría de los apartamentos y muchas urbanizaciones de la Costa del Sol—, ciertos tipos de obras requerirán la autorización de la comunidad antes de que puedas proceder legalmente, independientemente de lo que diga cualquier contrato.

Los cambios estructurales, las modificaciones en elementos comunes como fachadas o terrazas, y cualquier cosa que afecte a las propiedades vecinas suelen requerir primero la aprobación de la comunidad. Empezar las obras sin ella puede dar lugar a que se te ordene deshacerlas por tu cuenta. En la Guía de SpainTrades encontrarás una guía completa sobre las normas de las comunidades de propietarios.

Los mensajes de WhatsApp cuentan, pero tienen sus límites

En España, las conversaciones de WhatsApp son admisibles como prueba en procedimientos judiciales. Si tu constructor te envía un mensaje confirmando un precio, un plazo o un detalle específico sobre el trabajo, haz una captura de pantalla y guárdala. Los tribunales han considerado que los intercambios por WhatsApp constituyen acuerdos vinculantes.

Dicho esto, un hilo de WhatsApp no sustituye a un contrato en regla. Se trata de un conjunto de mensajes que requiere interpretación. Un contrato es un único documento que ambas partes han leído y firmado. Utiliza WhatsApp para confirmar detalles y mantener un registro, pero empieza por un contrato.

¿Y si el constructor se niega a firmar un contrato?

Aléjate. Esto no es negociable. Un constructor profesional que haga un buen trabajo no tiene motivos para evitar un acuerdo por escrito. La única razón para resistirse a poner las cosas por escrito es que esté planeando hacer algo que prefiere que no quede por escrito.

Algunos constructores te dirán que aquí no se hacen contratos, o que no es la costumbre española, o que ralentizará el proceso. Nada de eso es cierto. Los constructores profesionales colegiados que trabajan con clientes extranjeros en la Costa del Sol firman contratos habitualmente. Es totalmente normal solicitarlo.

Ayuda con el contrato

Para trabajos de menor envergadura, puedes redactar tú mismo un acuerdo sencillo; la lista de verificación anterior cubre lo esencial. Para cualquier proyecto de envergadura —una reforma integral, una ampliación o obras estructurales—, merece la pena invertir unos cientos de euros en un abogado o gestor español para que revise o redacte el contrato antes de firmarlo. Ese coste es insignificante en comparación con el coste potencial de un litigio.

Tu Colegio de Abogados local puede recomendarte un abogado de la zona, y muchos ofrecen una primera consulta gratuita. Algunas comunidades de expatriados de la Costa del Sol también cuentan con contactos legales recomendados; merece la pena preguntar por ellos antes de que los necesites con urgencia.

Antes de llegar a la fase del contrato

Un contrato te protege una vez contratado al constructor. Pero la mejor protección es contratar al constructor adecuado desde el principio. SpainTrades ofrece una lista de profesionales en Málaga y la Costa del Sol. Los perfiles con la insignia de Verificado han tenido sus documentos revisados por nuestro equipo. Empezar con alguien a quien ya puedas comprobar hace que la negociación del contrato sea una mera formalidad en lugar de una discusión.

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