Guía de supervivencia para expatriados sobre los constructores españoles: historias reales y lecciones aprendidas a base de golpes duros

Todos los expatriados de la Costa del Sol tienen una anécdota sobre los constructores

Si te sientas con cualquier grupo de expatriados que haya tenido una vivienda en la Costa del Sol desde hace más de un par de años, en menos de veinte minutos alguien empezará a contar una anécdota sobre un constructor. El que se quedó con la fianza y nunca más se le volvió a ver. El baño que empezó a gotear en el piso de abajo tres semanas después de que se terminara la obra. La piscina que se agrietó el siguiente invierno porque se utilizaron materiales inadecuados. La ampliación que resultó no tener licencia de obras y tuvo que ser derribada.

Estas historias se cuentan con distintos grados de humor, dependiendo de cuánto tiempo hace que ocurrieron y de cuánto costaron. Las que ocurrieron hace cinco años y solo costaron unos pocos miles de euros provocan risas. Las que ocurrieron el año pasado y costaron decenas de miles, no.

Este artículo no es una lista de historias de terror por el simple hecho de serlo. Es una recopilación de las duras lecciones que los expatriados con experiencia en la Costa del Sol han aprendido, a veces de forma dolorosa, para que puedas beneficiarte de su experiencia sin tener que pagarla de tu propio bolsillo.

La fianza que desapareció y por qué sigue ocurriendo

Pregunta en cualquier comunidad de expatriados de la Costa del Sol y encontrarás a alguien que haya perdido un depósito a manos de un constructor que se esfumó. Las cantidades varían desde unos pocos cientos de euros hasta decenas de miles. Las circunstancias son casi siempre las mismas: alguien recomendó a un constructor al que había contratado para un trabajo menor, parecía profesional, dio un presupuesto razonable y pidió un depósito para asegurar la fecha de inicio y encargar los materiales.

Luego desapareció. Las llamadas telefónicas quedaron sin respuesta. Los mensajes de WhatsApp fueron ignorados. La recomendación de Facebook resultó ser de alguien que solo había visto su trabajo brevemente. No había contrato por escrito, ni NIF, ni forma alguna de reclamarles.

La lección no es que los anticipos sean peligrosos; un anticipo razonable del 20 al 30 por ciento es habitual y legítimo. La lección es que un anticipo pagado a alguien a quien no puedes identificar, no puedes verificar y con quien no tienes ningún acuerdo por escrito no es un anticipo. Es un regalo.

Antes de que cambie dinero de manos, necesitas un contrato por escrito con el nombre completo de la empresa, el domicilio social y el NIF. Sin esos tres datos, no tienes ninguna forma efectiva de reclamarles si desaparecen.

La obra que nunca llega a terminarse

Casi tan habitual como el constructor que se esfuma es el constructor que nunca termina del todo. Empiezan bien. Las dos primeras semanas son ajetreadas e impresionantes. Luego, las visitas se vuelven menos frecuentes. Están terminando otro trabajo. Ha habido un problema con los materiales. Se les ha averiado la furgoneta. Una emergencia familiar. Las razones son plausibles y los intervalos entre visitas se alargan de días a semanas.

Los expatriados con experiencia han aprendido a detectar este patrón temprano y a abordarlo directamente. Si un constructor lleva una semana sin aparecer en la obra sin una explicación clara, ese es el momento de tener una conversación franca, no dentro de tres semanas, cuando el trabajo esté estancado y ya hayas pagado por una obra que no avanza.

La protección en este caso es un calendario de pagos por fases incluido en el contrato. Se paga cuando se completan las fases acordadas de la obra, no semanalmente, ni cuando lo pide el constructor, ni por adelantado antes de que se realice el trabajo. Un constructor que se resiste a aceptar una estructura de pagos por fases te está diciendo algo importante sobre cómo pretende gestionar tu obra.

El presupuesto que se disparó

Una constante en la experiencia de los expatriados en la Costa del Sol es el presupuesto que no se parece en nada a la factura final. Empieza en 15 000 €. Para cuando se termina el trabajo, ya son 28 000 €. Cada aumento concreto parecía tener una razón de ser. Hubo un problema inesperado con el cableado. Los azulejos que figuraban en el presupuesto se habían dejado de fabricar y los de sustitución costaban más. El suelo era más duro de lo previsto, por lo que la piscina tardó más en excavarse.

Ninguna de estas razones es necesariamente falsa. En los trabajos de reforma surgen problemas inesperados, sobre todo en las propiedades más antiguas de la Costa del Sol, que esconden décadas de obras anteriores tras sus paredes. La cuestión no es que los costes a veces aumenten, sino si esos aumentos se comunicaron antes de que se realizaran los trabajos adicionales, se acordaron por escrito y son realmente proporcionales al problema encontrado.

Un constructor que le presenta una factura significativamente más elevada una vez finalizado el trabajo, alegando problemas que ha encontrado durante las obras, no está cumpliendo las normas. Según la legislación española y cualquier contrato redactado correctamente, las variaciones de coste deben ser aceptadas por el cliente antes de que se proceda a realizar el trabajo adicional. «Encontramos un problema, así que simplemente nos pusimos manos a la obra» no es un enfoque aceptable y usted no está obligado a pagar por trabajos que no haya autorizado.

El chapucero que venía muy recomendado

Una de las lecciones más incómodas que transmiten los expatriados con experiencia es esta: la recomendación no es una garantía. Algunas de las peores experiencias en materia de obras en la Costa del Sol han tenido que ver con profesionales que llegaron con recomendaciones entusiastas de expatriados que habían quedado genuinamente satisfechos con su trabajo.

Vale la pena entender por qué ocurre esto. Un constructor que hace bien pequeños trabajos —pintura, pequeñas reparaciones, trabajos estéticos— puede verse completamente desbordado ante una reforma completa. Un constructor que fuera de fiar hace tres años puede haber asumido demasiados trabajos, haber contratado a subcontratistas no cualificados o, simplemente, haber bajado el nivel de calidad. Un constructor que hiciera un buen trabajo para tu vecino puede actuar de forma muy diferente cuando el trabajo es más grande, más complejo o se aleja más de su zona de confort.

La recomendación debería ser el punto de partida de tu investigación, no el final de la misma. Comprueba su registro, comprueba su seguro, pide referencias específicas de trabajos comparables al tuyo y consigue todo por escrito, independientemente de lo calurosamente que te lo hayan recomendado.

La trampa de agosto

Agosto en la Costa del Sol es precioso. Pero también es, desde el punto de vista de las obras, un mes que los expatriados con experiencia aprenden a sortear en lugar de planificarlo. Los trabajadores españoles se van de vacaciones en agosto. Los profesionales del sector desaparecen. Las entregas de materiales se ralentizan. Los departamentos de urbanismo de los ayuntamientos funcionan con una plantilla mínima. El avance de los proyectos de construcción se detiene prácticamente por completo.

Los expatriados a los que no se les ha advertido de esto lo descubren cuando su constructor les dice a finales de julio que las obras se detendrán hasta septiembre. En ese momento, la vivienda suele encontrarse en un estado de finalización parcial, con paredes abiertas, superficies sin terminar y todo el proyecto expuesto a las inclemencias del tiempo durante el mes más caluroso y, en ocasiones, más lluvioso del año en Andalucía.

La solución es sencilla, pero requiere planificar con antelación: asegúrate de que el calendario de tu proyecto evite por completo el mes de agosto o alcance una fase realmente a prueba de las inclemencias del tiempo antes de que termine julio. No aceptes un calendario de obra que deje tu vivienda en un estado vulnerable al entrar en agosto. Pregunta directamente al constructor en qué fase se encontrarán las obras cuando se vayan de vacaciones y qué medidas de protección se tomarán.

La licencia de obras de la que nadie habló

Una experiencia sorprendentemente habitual entre los expatriados de la Costa del Sol es descubrir, a veces años después de que se realizaran las obras, que los trabajos de construcción llevados a cabo en su propiedad o bien requerían una licencia que nunca se obtuvo, o bien se realizaron en una propiedad que ya presentaba irregularidades urbanísticas preexistentes.

Esto suele salir a la luz en el peor momento posible: cuando intentas vender. El abogado del comprador, al llevar a cabo la diligencia debida, comprueba los registros urbanísticos y descubre que las obras autorizadas no se corresponden con la descripción registrada de la propiedad, o que hay notas de ejecución en el expediente de la propiedad. En ese momento, la venta se complica, en el mejor de los casos, y en algunos casos se frustra por completo.

Los expatriados con experiencia han aprendido a comprobar minuciosamente la situación urbanística de su propiedad antes de realizar cualquier obra importante, y a insistir en que su constructor obtenga los permisos correctos antes de comenzar. La garantía del constructor de que no se necesita un permiso no es suficiente. Consúltelo usted mismo con el ayuntamiento local, o pida a un abogado o gestor español que lo haga en su nombre.

Lo que hacen de forma diferente los expatriados con experiencia

Tras años observando tanto proyectos de reforma exitosos como desastrosos en la Costa del Sol, el patrón de lo que funciona es bastante constante:

• Verifican antes de confiar: se comprueban el registro, el seguro, el NIF y las referencias de cada profesional, independientemente de cómo haya sido recomendado
• Lo dejan todo por escrito —contrato, alcance de los trabajos, precio, calendario de pagos, plazos y una cláusula de variaciones— antes de que el dinero cambie de manos
• Pagan por fases, en función del trabajo completado, no a petición ni por adelantado
• Visitan la obra con regularidad y hacen preguntas cuando algo no les parece bien
• Planifican en torno al mes de agosto, en lugar de dejar que el mes les pase por encima
• Comprueban ellos mismos los permisos, en lugar de fiarse de la palabra del constructor de que todo está en regla
• Parten de directorios que revisan documentos en lugar de recomendaciones no verificadas de Facebook como punto de partida
• Prevén un margen de contingencia del 15 al 20 por ciento y lo consideran parte del coste del proyecto, no una situación catastrófica

El constructor que lo hizo bien

Por cada historia de un mal constructor en la Costa del Sol hay otras más discretas que no se cuentan tan a menudo porque no son dramáticas. La reforma que se completó a tiempo y sin salirse del presupuesto. El fontanero que acudió cuando dijo que lo haría y solucionó el problema a la primera. El electricista que señaló un problema con el cableado que no formaba parte del trabajo original y evitó al propietario un problema mucho más costoso más adelante.

Estos constructores y profesionales existen. Están trabajando por toda Málaga y la Costa del Sol cada día. Encontrarlos es de lo que se trata.

SpainTrades existe porque encontrarlos no debería ser cuestión de suerte ni de tener el contacto adecuado en Facebook . Los perfiles con la insignia de Verificado han tenido al menos un documento de identidad o profesional revisado por nuestro equipo, pero aun así haz las comprobaciones anteriores antes de contratar a nadie. Las buenas historias sobre constructores empiezan aquí.

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