Reformas en viviendas en la Costa del Sol: lo que los expatriados deben saber antes de empezar

Renovar una vivienda en la Costa del Sol es una experiencia diferente a renovarla en el Reino Unido

Los expatriados que han reformado viviendas en Gran Bretaña antes de mudarse a España suelen cometer el mismo error: dan por sentado que el proceso funciona más o menos igual. Pero no es así. El sistema de planificación es diferente, las normas de construcción son diferentes, el mercado de los profesionales es diferente y el clima plantea retos que simplemente no existen en el norte de Europa. Nada de esto hace que la reforma sea imposible; miles de expatriados la llevan a cabo con éxito cada año en Málaga y la Costa del Sol. Pero lanzarse a ello sin comprender las diferencias es una de las formas más seguras de sobrepasar el presupuesto, retrasarse y acabar sufriendo un estrés considerable.

Esta guía recoge lo que realmente necesitas saber antes de empezar, no para desanimarte, sino para asegurarte de que empiezas con buen pie.

Entiende qué estás comprando antes de renovarlo

El paso más importante en cualquier reforma en la Costa del Sol tiene lugar antes de que empiece la reforma, es decir, cuando compras la vivienda. Muchos expatriados compran una vivienda con planes de reforma ya en mente, pero sin tener una idea clara de lo que esos planes supondrán realmente desde el punto de vista legal, estructural o financiero.

Antes de comprometerte a una compra con intención de renovar, aclara lo siguiente:

• La situación legal de la propiedad: ¿está totalmente legalizada y correctamente registrada? ¿Existen infracciones urbanísticas pendientes, ampliaciones no autorizadas o construcciones ilegales en la parcela? Un abogado español que realice la debida diligencia lo comprobará. Muchos expatriados prescinden de los servicios de un abogado y lo pagan más tarde.
• La clasificación del suelo: ¿se encuentra la propiedad en suelo urbano o en suelo rústico? Las clasificaciones de suelo rústico en la Costa del Sol restringen severamente lo que se puede construir, ampliar o modificar. Lo que parece una simple ampliación en una finca rústica puede resultar legalmente imposible.
• La antigüedad y el estado del edificio: las propiedades más antiguas de la Costa del Sol suelen ocultar instalaciones eléctricas obsoletas, amianto en las baldosas o en los materiales del tejado, un sistema de drenaje inadecuado y problemas estructurales que no se aprecian en una visita superficial. Encarga un informe técnico independiente a un perito o arquitecto colegiado antes de firmar el contrato de compraventa.
• Restricciones de la comunidad de propietarios: si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, consulta los estatutos de la comunidad antes de comprar. Algunas comunidades tienen restricciones estrictas sobre lo que los propietarios pueden modificar, ampliar o añadir a sus viviendas.

Obtén los permisos antes de nada

El sistema urbanístico español exige permisos para más obras de lo que la mayoría de los expatriados esperan. Las ampliaciones, las modificaciones estructurales, las nuevas piscinas, los cambios en las fachadas y las reformas integrales requieren una licencia de obras mayor del ayuntamiento local antes de que las obras puedan comenzar legalmente. Incluso sustituir ventanas, instalar aire acondicionado o repintar el exterior suele requerir una licencia de obras menor.

El trámite de los permisos lleva tiempo. Una licencia de obras menor de un ayuntamiento de la Costa del Sol suele tardar entre dos y seis semanas. Una licencia de obras mayor que implique un proyecto arquitectónico completo puede tardar entre dos y seis meses, dependiendo del municipio. Ten esto en cuenta en tu calendario antes de acordar las fechas de inicio con cualquier constructor.

Empezar las obras sin los permisos adecuados es uno de los errores más costosos que un expatriado puede cometer en la Costa del Sol. Se puede ordenar el cese de las obras no autorizadas, se puede ordenar la demolición de las estructuras no autorizadas a tu cargo, y las obras aparecerán como no conformes en cualquier proceso de diligencia debida cuando llegues a vender la propiedad. En la guía «The SpainTrades Guide» encontrarás una guía completa sobre los permisos de obra en España.

Presupuesta el coste real, no el optimista

Los costes de reforma en la Costa del Sol pillan por sorpresa a los expatriados de dos formas habituales. La primera es subestimar el coste base. La mano de obra en la Costa del Sol es más barata que en el Reino Unido, pero no de forma espectacular, y los materiales no son significativamente más baratos. Una reforma integral completa, con desescombro total y reconstrucción del interior, cuesta actualmente entre 600 y 1.200 euros por metro cuadrado en Andalucía, dependiendo de las especificaciones.

La segunda es no tener en cuenta en el presupuesto los costes que se suman al coste de la obra:

• Honorarios del arquitecto: entre el cuatro y el ocho por ciento del coste total de la obra por el diseño y la supervisión del proyecto
• Honorarios del aparejador: del 2 % al 4 % del coste de la obra por la supervisión in situ en proyectos de envergadura
• Tasas de licencia: se calculan como un porcentaje del valor de construcción declarado por el ayuntamiento
• Honorarios del gestor: entre 500 y 2.000 € por gestionar las solicitudes de permisos y los trámites administrativos
• Fondo para imprevistos: entre el 15 y el 20 % del presupuesto total para sorpresas, y siempre habrá sorpresas en las propiedades antiguas de la Costa del Sol

Si sumamos todo esto, el coste real de una reforma suele situarse entre un 25 % y un 35 % por encima del presupuesto del constructor por sí solo.

El clima de la Costa del Sol influye en cómo se lleva a cabo la reforma

El clima que hace que la Costa del Sol sea un lugar tan atractivo para vivir plantea retos específicos para las obras de renovación que la mayoría de los expatriados del norte de Europa no tienen en cuenta inicialmente:

• El calor del verano: los trabajos de reforma en el interior en julio y agosto en una vivienda desocupada y sin aire acondicionado son agotadores para los trabajadores. La productividad disminuye, los plazos se alargan y algunos profesionales simplemente no trabajan durante el pleno verano. Es aconsejable planificar una reforma que evite los meses de julio y agosto para los trabajos más intensivos.
• La «gota fría»: el fenómeno meteorológico que trae lluvias intensas y, a veces, torrenciales a la Costa del Sol, normalmente en septiembre y octubre. Una reforma con el tejado abierto o con una impermeabilización incompleta durante la temporada de la «gota fría» puede provocar graves daños por agua. Asegúrate de que tu constructor tenga un plan claro para la impermeabilización en cada fase.
• Exposición al sol y a los rayos UV: los materiales exteriores de la Costa del Sol están expuestos a una intensa radiación UV durante todo el año. La pintura exterior barata, el enlucido de mala calidad y las membranas impermeabilizantes inadecuadas fallan antes aquí que en el norte de Europa. Especifica materiales aptos para climas mediterráneos y no permitas que el constructor sustituya por alternativas más baratas a mitad del proyecto sin tu consentimiento.
• Variaciones de humedad: las viviendas costeras de la Costa del Sol están expuestas al aire salino y a la humedad estacional que acelera la corrosión de los elementos metálicos de fijación, los marcos de las ventanas y las estructuras de acero a la vista. Ten esto en cuenta en las especificaciones de los materiales desde el principio.

El mercado de los profesionales en la Costa del Sol

Encontrar buenos profesionales para una reforma en la Costa del Sol es posible, pero requiere más esfuerzo que publicar un anuncio en un grupo de Facebook. El mercado de las reformas para expatriados atrae a una amplia variedad de contratistas, desde auténticos profesionales colegiados con años de experiencia trabajando en propiedades españolas, hasta oportunistas con una furgoneta y una actitud segura de sí mismos que se quedarán con tu depósito y desaparecerán cuando el trabajo se complique.

Para un proyecto de reforma de cierta envergadura, necesitarás como mínimo:

• Un arquitecto o aparejador colegiado que supervise el proyecto si hay obras estructurales
• Un contratista principal que esté colegiado, asegurado y cuente con referencias verificables de proyectos de reforma similares en la Costa del Sol
• Subcontratistas especializados y colegiados para los trabajos eléctricos, de fontanería y de gas; estos oficios están regulados y los certificados que expiden al finalizar son documentos exigidos por ley

No permitas que un constructor general gestione todos los oficios especializados como subcontratistas informales sin que tú puedas comprobar quién realiza el trabajo y si están cualificados. Es tu propiedad y tú asumes la responsabilidad legal si las obras no registradas causan problemas más adelante.

Plazos en la Costa del Sol: planifica con más tiempo

Las reformas en la Costa del Sol casi siempre tardan más de lo presupuestado inicialmente. Esto no es exclusivo de España, pero merece la pena comprender las razones específicas de aquí:

• Agosto es, en la práctica, un mes perdido para la mayoría de los oficios. Los trabajadores españoles se toman sus vacaciones en agosto y la disponibilidad se reduce drásticamente en todos los ámbitos.
• Los plazos de tramitación de los permisos escapan al control de cualquiera y los tiempos de tramitación en los ayuntamientos varían considerablemente entre los distintos municipios de la Costa del Sol.
• Las entregas de materiales por parte de los proveedores españoles pueden ser más lentas de lo que los expatriados, acostumbrados a las cadenas de suministro del Reino Unido, esperan, especialmente en el caso de artículos especializados o importados.
• Las viviendas antiguas revelan problemas una vez que comienzan las obras que no se podían prever en la fase de presupuesto, y solucionarlos adecuadamente lleva tiempo.

Una regla general realista: toma el plazo que te dé tu constructor, añádele un 20 % y, a continuación, añade el mes de agosto si este entra dentro del periodo del proyecto.

Cómo protegerse durante la reforma

Las medidas de protección prácticas son sencillas, pero los expatriados suelen pasarlas por alto porque confían en su constructor y quieren evitar parecer difíciles:

• Consigue un contrato por escrito antes de que comiencen las obras, que cubra el alcance, el precio, el calendario de pagos, los plazos y una cláusula de variaciones que exija un acuerdo por escrito antes de incurrir en cualquier coste adicional
• Paga por fases, vinculadas a hitos completados; nunca abones el último pago hasta que estés convencido de que la obra está terminada
• Visita la obra con regularidad —o encarga a alguien de tu confianza que lo haga si no resides en la Costa del Sol a tiempo completo
• Fotografía los trabajos en cada fase: las fotografías fechadas sirven de prueba en caso de que surja una disputa
• Guarda todas las facturas, recibos y comunicaciones escritas desde el inicio del proyecto hasta su finalización

Cómo empezar tu reforma con buen pie

Los expatriados que han tenido las mejores experiencias de reforma en la Costa del Sol comparten un enfoque común: hicieron sus deberes antes de empezar. Compraron la vivienda adecuada, obtuvieron los permisos necesarios, contrataron a profesionales colegiados y asegurados, elaboraron un presupuesto realista y se protegieron con contratos adecuados.

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