Tus derechos como propietario de una vivienda en España cuando surgen problemas con las obras

Cuando las obras salen mal en España, y es que suelen salir mal

Un constructor que desaparece a mitad de la obra. Una reforma que inunda el piso de abajo. Una instalación eléctrica que no supera la inspección seis meses después de haber sido dada por buena. Un presupuesto de 15 000 € que, de alguna manera, se convierte en una factura de 28 000 €. No se trata de los peores escenarios imaginados para asustarte, sino de situaciones a las que se enfrentan cada año los expatriados de la Costa del Sol.

Lo que la mayoría de los expatriados no saben es que la legislación española ofrece una protección significativa a los propietarios cuando las obras salen mal. Estas protecciones no son automáticas; hay que saber que existen y dar los pasos adecuados para hacer uso de ellas. Esta guía explica cuáles son esos derechos y cómo ejercerlos.

Tus derechos según el Derecho contractual español

Cualquier acuerdo para realizar obras de construcción, ya sea escrito o verbal, constituye un contrato según la legislación española. El marco normativo pertinente es el Código Civil, que establece los derechos y obligaciones básicos de ambas partes en un contrato de prestación de servicios. En virtud de este marco, un profesional o constructor está obligado a:

• Realizar la obra con un nivel de calidad razonable
• Finalizar la obra dentro del plazo acordado
• Cobrar el precio acordado y no modificarlo sin su consentimiento
• Utilizar materiales del tipo y la calidad acordados
• Subsanar los defectos de la obra por su cuenta en un plazo razonable ;

Si un constructor incumple cualquiera de estos puntos, tienes motivos para presentar una reclamación en virtud del Código Civil. La dificultad práctica radica en demostrar lo que se acordó, por lo que es tan importante disponer de un contrato por escrito y de un registro documental claro antes de que comiencen las obras.

Tus derechos en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación

En el caso de obras de mayor envergadura, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ofrece protecciones adicionales y más sólidas. La LOE se aplica a las nuevas construcciones y a las obras de reforma importantes, y establece un sistema escalonado de plazos de garantía:

• Un año: el constructor es responsable de los defectos en los acabados. Las baldosas agrietadas, las puertas mal colocadas, los defectos en la pintura y otros problemas similares de acabado deben subsanarse en el plazo de un año desde la finalización de las obras, a cargo del constructor.
• Tres años: el constructor es responsable de los defectos que afecten a la habitabilidad. Esto abarca problemas de aislamiento, impermeabilización, condensación e instalaciones que hagan que la vivienda resulte incómoda o difícil de utilizar según lo previsto.
• Diez años: el constructor es responsable de los defectos estructurales. Los problemas en los cimientos, la inestabilidad estructural y cualquier defecto que comprometa la integridad estructural del edificio entran dentro de este periodo de garantía ampliado.

Estos períodos de garantía comienzan a contar a partir de la fecha de finalización práctica, es decir, el momento en que la obra se entregó formalmente. Conserva toda la documentación de finalización, ya que esta fecha es importante si necesitas presentar una reclamación.

Qué hacer inmediatamente cuando surge un problema

Las medidas que tomes en los primeros días tras la aparición de un problema influyen significativamente en tu capacidad para resolverlo. Haz lo siguiente tan pronto como se haga evidente el problema:

1. Deja de pagar. Si la obra sigue en curso y aún no has realizado el pago final, no lo hagas hasta que se resuelva el problema. Retener el pago final es tu mejor herramienta práctica y es totalmente legítimo según la legislación española, siempre que la obra presente defectos reales.
2. Documenta todo. Fotografías y vídeos de la obra defectuosa, con fecha y hora registradas. Fotografías de cualquier daño causado. Todos los mensajes de WhatsApp, correos electrónicos y comunicaciones escritas con el constructor desde el inicio de la obra. El presupuesto original y cualquier modificación acordada por escrito. Todo ello constituye una prueba potencial.
3. Notifica al constructor por escrito. Envía un mensaje por escrito —se acepta WhatsApp, aunque es mejor el correo electrónico— en el que describas claramente el problema y le pidas que lo subsane en un plazo concreto y razonable. Guarda este mensaje. Con él se inicia el registro formal de la reclamación.
4. Solicita una evaluación independiente. Encarga a otro profesional colegiado que inspeccione la obra y emita un dictamen por escrito sobre qué ha fallado, cuál ha sido la causa y cuánto costará subsanarlo. Esta evaluación constituye una prueba importante si la disputa se agrava.

Recurrir a la OMIC: el primer paso gratuito

Antes de contratar a un abogado, ponte en contacto con tu Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) local. La OMIC es un servicio gratuito de asesoramiento al consumidor gestionado por la mayoría de los ayuntamientos españoles. Allí pueden:

• Asesorarte sobre tus derechos en un lenguaje sencillo
• Ayudarle a redactar una carta de reclamación formal dirigida al constructor
• Actuar como mediador entre usted y el constructor en algunos casos
• Derivarte al Sistema Arbitral de Consumo, el sistema de arbitraje para consumidores, si el constructor acepta participar

El sistema de arbitraje es más rápido y económico que los tribunales y emite un laudo vinculante si ambas partes aceptan participar. No se puede obligar al constructor a recurrir a él, pero muchos lo harán, en parte porque negarse a participar en el arbitraje da mala imagen y en parte porque la alternativa es un proceso judicial que cuesta a todos tiempo y dinero.

Tu ayuntamiento local puede indicarte dónde se encuentra la OMIC más cercana . En la zona de Málaga hay oficinas de la OMIC en la ciudad de Málaga, Marbella, Fuengirola y Nerja, entre otras.

Presentar una reclamación formal ante el Colegio Profesional

Si el profesional está colegiado en un organismo profesional —el Colegio Oficial de Aparejadores en el caso de los constructores, o la autoridad industrial competente en el caso de los electricistas y técnicos de gas—, puedes presentar una reclamación formal ante dicho organismo. Los colegios profesionales se toman en serio las reclamaciones, ya que tienen la obligación de velar por el cumplimiento de las normas entre sus miembros.

Una reclamación ante el colegio profesional no dará lugar a una indemnización directa, pero puede dar lugar a medidas disciplinarias contra el profesional y refuerza cualquier acción legal paralela que estés llevando a cabo. Además, genera un registro formal que puede afectar a la capacidad del profesional para seguir trabajando en el sector.

Emprender acciones legales en España

Si la mediación y las reclamaciones ante los colegios profesionales no resuelven la situación, el siguiente paso es emprender acciones legales. En España, las demandas de menor cuantía pueden tramitarse ante el Juzgado de Primera Instancia sin necesidad de abogado para importes de hasta 2.000 €. Por encima de ese umbral, se requiere un abogado y un procurador, es decir, un representante judicial.

En el caso de litigios relacionados con obras de envergadura, casi siempre merece la pena contratar a un abogado español desde el principio. Muchos ofrecen una consulta inicial gratuita, y un abogado especializado en litigios de construcción evaluará rápidamente si tu caso tiene suficientes fundamentos para seguir adelante y cuál es el resultado realista que cabe esperar.

Gastos a tener en cuenta:

• Los honorarios de los abogados varían considerablemente: calcula entre 150 y 300 € por hora para un abogado especializado en construcción en la zona de Málaga
• Las tasas judiciales dependen del valor de la reclamación
• Si ganas el caso, normalmente se condena en costas a la parte perdedora , pero esto no está garantizado y la ejecución de una sentencia contra un constructor que haya disuelto su empresa puede resultar difícil

Cuando el constructor ha desaparecido

La situación más frustrante, y nada infrecuente en la Costa del Sol, es cuando un constructor cobra un anticipo y, sencillamente, desaparece. Si esto ocurre:

• Presenta una denuncia, un atestado policial formal, en tu comisaría de Policía Nacional más cercana. Lleva toda la documentación. Cobrar un anticipo y abandonar la obra puede constituir un delito de fraude según el Derecho penal español, no solo un litigio civil.
• Póngase en contacto con la Agencia Tributaria con el NIF del constructor y los datos del pago. Si el pago no se declaró, esto abre otra vía para ejercer presión.
• Contrata a un abogado para interponer una demanda civil en paralelo a la denuncia penal. Ambos procesos pueden desarrollarse simultáneamente.

No está garantizada la recuperación del dinero de un constructor desaparecido, pero una denuncia penal es un asunto mucho más grave para el constructor que un litigio civil y, en ocasiones, da lugar a una resolución rápida.

La mejor protección sigue siendo elegir al constructor adecuado desde el principio

Es importante conocer tus derechos. No tener que hacer uso de ellos es mejor. Los expatriados que rara vez se ven envueltos en disputas relacionadas con la construcción en la Costa del Sol tienen una cosa en común: empezaron con un constructor verificado, registrado y asegurado, con un historial de buen trabajo y buenas valoraciones.

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Nota importante

La información de este artículo pretende servir de guía general para los expatriados que hayan tenido problemas con obras de construcción en España. No constituye asesoramiento jurídico y no debe considerarse una descripción completa ni definitiva de la legislación española. Cada situación es diferente y el curso de acción adecuado dependerá de las circunstancias específicas de su caso. Si se ve involucrado en un conflicto relacionado con la construcción en España, solicite siempre asesoramiento jurídico independiente a un abogado español cualificado lo antes posible. SpainTrades no asume ninguna responsabilidad por las decisiones tomadas sobre la base de este artículo.