Qué hay que tener en cuenta antes de contratar a un constructor en España: las 10 preguntas que hay que hacer

La mayoría de los problemas relacionados con la construcción en España eran previsibles

Habla con cualquier expatriado que haya tenido una mala experiencia con un constructor en la Costa del Sol y, por lo general, te dirá lo mismo: las señales de alerta ya estaban ahí antes de que empezaran las obras. Un presupuesto impreciso. Una respuesta evasiva sobre el seguro. Rechazo a poner nada por escrito. El trabajo salió mal no por mala suerte, sino porque no se hicieron las preguntas adecuadas desde el principio.

Esta lista no garantiza una obra perfecta. Pero te ayudará a distinguir entre los constructores a los que merece la pena contratar y aquellos que conviene evitar antes de comprometerte a nada.

Pregunta 1: ¿Estás colegiado en el organismo profesional correspondiente?

En España, los constructores y contratistas que realizan obras estructurales deben estar inscritos en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación, o trabajar bajo la supervisión de alguien que lo esté. Los electricistas deben estar inscritos en la autoridad industrial de su comunidad autónoma. Los técnicos de gas deben tener el certificado de Instalador de Gas.

Pide su número de registro. Un profesional de confianza te lo facilitará sin dudarlo. Búscalo en Internet o pide a tu ayuntamiento que lo verifique. Si no pueden facilitarte un número, busca a otra persona.

Pregunta 2: ¿Tienes un seguro de responsabilidad civil?

Esto es imprescindible. Cualquier constructor que trabaje en su vivienda debe tener un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a su propiedad, a las propiedades vecinas y las lesiones que se produzcan en la obra. Pida ver el certificado. Compruebe la fecha de caducidad. Si la póliza ha caducado o no tienen ninguna, usted se expondrá personalmente a cualquier coste si algo sale mal.

Pregunta 3: ¿Puedes darme un presupuesto por escrito y desglosado?

No una cifra aproximada por WhatsApp. Un presupuesto por escrito que desglose, línea por línea, la mano de obra, los materiales y los plazos. Debe incluir el nombre de la empresa, el domicilio social y el NIF (número de identificación fiscal).

Si se muestran reacios a poner las cifras por escrito, eso te da una idea exacta de cómo será el resto del trabajo. Un profesional no tiene nada que temer de un presupuesto detallado. Alguien que planea cambiar las reglas del juego más adelante, sí.

Pregunta 4: ¿Está incluido el IVA en este precio?

El IVA es el impuesto sobre el valor añadido español, que actualmente es del 21 % en la mayoría de las obras de construcción. Es legal cobrarlo y la mayoría de los constructores registrados lo hacen. La cuestión es si está incluido en la cifra que te han presupuestado o si se suma a ella.

Un presupuesto de 10 000 € más IVA equivale en realidad a 12 100 €. Esa es una diferencia significativa en un trabajo de mayor envergadura. Pregunta siempre y pide siempre por escrito la cifra con el IVA incluido antes de aceptar nada.

Pregunta 5: ¿Cuál es el calendario de pagos?

Los constructores serios trabajan con un calendario de pagos por etapas vinculado a hitos concretos. Un anticipo inicial, normalmente del 20 al 30 por ciento, seguido de pagos a medida que se completan las fases acordadas de la obra, y un pago final una vez finalizada la obra y cuando estés satisfecho.

Desconfía de cualquiera que te pida más del 30 % por adelantado. Desconfía mucho de cualquiera que solo acepte efectivo. Nunca pagues el último plazo hasta que hayas inspeccionado el trabajo terminado y estés satisfecho con él.

Pregunta 6: ¿Quién va a realizar exactamente el trabajo?

La persona que te da el presupuesto no siempre es la que va a realizar el trabajo. Algunos constructores subcontratan todo: se adjudican el encargo y se lo pasan íntegramente a otra persona. Eso no siempre es un problema, pero debes saberlo.

Pregunta quién estará presente en la obra día a día. Pregunta si se subcontratará alguna parte del trabajo y a quién. Pregunta si los subcontratistas también están registrados y asegurados. No estás siendo exigente, estás actuando como un cliente sensato.

Pregunta 7: ¿Puedo ver ejemplos de trabajos similares que hayáis realizado?

Cualquier constructor con experiencia en la Costa del Sol debería poder mostrarte trabajos ya realizados, a ser posible en persona. Las fotografías son un buen comienzo, pero visitar una obra terminada es mejor. Así podrás comprobar la calidad de los acabados y, si el cliente anterior está por allí, podrás preguntarle directamente cómo fue el trabajo.

Presta atención a obras de envergadura similar a la tuya. Un constructor que haya realizado un buen trabajo en pequeñas reparaciones puede que no tenga la experiencia necesaria para una renovación completa. Pregunta específicamente por proyectos comparables.

Pregunta 8: ¿Necesito un permiso de obras para este trabajo?

En España, hay más obras que requieren una licencia de obras de lo que la mayoría de los expatriados esperan. Las ampliaciones, los cambios estructurales, las piscinas nuevas y las modificaciones en las fachadas suelen requerir un permiso del ayuntamiento local. Incluso algunas obras internas necesitan un permiso de obras menores.

Un buen constructor te dirá desde el principio qué permisos se necesitan y si su tramitación forma parte de su servicio o es responsabilidad tuya. Uno malo te dirá que no es necesario y seguirá adelante de todos modos, dejándote con una estructura ilegal que quizá algún día tengas que derribar por tu cuenta.

En la guía «The SpainTrades Guide» encontrarás una guía completa sobre los permisos de obra en España, por si quieres entender este tema con más detalle antes de empezar.

Pregunta 9: ¿Qué ocurre si la obra se alarga o aumentan los costes?

Pregunta esto directamente antes de que empiecen las obras. Un constructor profesional te dará una respuesta clara: los aumentos de coste se acuerdan por escrito antes de que se realicen los trabajos adicionales, los retrasos se comunican con antelación y no se hace nada sin tu aprobación.

Si la respuesta es ambigua, o si te dicen que no te preocupes por ello, preocúpate. En el momento en que sientas que estás resultando incómodo por hacer preguntas razonables sobre tu propio dinero, probablemente estés tratando con la persona equivocada.

Pregunta 10: ¿Puedes facilitar referencias de clientes recientes?

No solo un nombre. Un contacto al que puedas llamar o enviar un mensaje de verdad. Lo ideal sería un cliente cuyo proyecto tuviera un alcance similar al tuyo y se haya completado en los últimos 12 meses.

Cuando hables con la persona de referencia, pregúntale tres cosas: si el trabajo se terminó a tiempo, si se ajustó al presupuesto y si volvería a contratar a este constructor. Esas tres preguntas te dirán más que cualquier discurso de ventas.

Una última reflexión antes de firmar nada

Estas preguntas no garantizan que todo vaya a salir a la perfección. Pero un constructor que responda a las diez con claridad, por escrito cuando se le pida, y sin ponerse a la defensiva, es un constructor acostumbrado a trabajar de forma profesional. Ese es el tipo de profesional que quieres en tu propiedad.

SpainTrades ofrece una lista de profesionales en Málaga y la Costa del Sol. Los perfiles con la insignia de Verificado han tenido sus documentos revisados por nuestro equipo. Es un buen punto de partida incluso antes de empezar con las preguntas. Busca por oficio y ubicación en www.spaintrades.es